城市综合体是近年来商业发展的一个重要趋势，作为商业与城市关系复杂结合的一种新型建筑表现形式而存在，在当今社会生活中承担着重要的角色，已成为城市的重要组成部分，随着我区经济不断发展，城市商业综合体作为商业与城市有机结合的一种新型商业模式而存在，已成为推进区域经济发展、推动城市商业转型升级的优质平台。

一、城市商业综合体基本情况

按照国家统计方法制度相关认定标准，目前我区仅有两家符合城市综合体条件，分别是万达和茂业，而老街、三水湾、稻河古街区、坡子街四家服务业集聚区虽未完全达到城市商业综合体的认定标准，但其发挥的功能与城市商业综合体类似，故也一并加以分析。

二、目前发展现状

（一）从经营业态来看，以零售餐饮为主，其他行业为辅。从初步调查数据来看6家综合体均以零售餐饮为主。2016年我区6家城市综合体所有入驻的842家商户中，零售业商户237户，占28.2%，主要业务活动涵盖服装鞋帽、化妆品、电子产品、珠宝首饰、黄金、母婴用品等领域；餐饮业商户452户，占53.7%，主要提供正餐、快餐、甜品、饮品等；电影院、游艺游戏、KTV、教育培训、健身等服务业商户153户，占18.1%。

（二）从经营模式来看，以集中承租、统一招商为主，业主各自承租为辅。我区6家城市综合体的经营模式主要是集中承租，以收取租金为主。万达广场、老街、三水湾、茂业、稻河古街区5家均实行集中对外承租，统一招商，对综合体内的业态进行规划和布局，对入驻的商户进行筛选。而坡子街的商业用房已全部对外出售，业主各自对外承租，其业态布局不受控制，二、三楼空置率较高。

（三）从经营主体来看，以个体经营为主，法人经营为辅，商户规模较小。我区6家城市综合体内的经营商户，均以个体商户为主，占比商户总数的90%以上，法人单位占比不足5%，产业活动单位占比5%左右。按照目前统计制度规定入一套表统计的企业必须是法人企业，也就是说几家城市综合体内大部分的企业都不符合入一套表统计的制度要求。

（四）从经营特色来看，各自特色基本形成，社会效益初步显现。我区6家综合体经过几年的发展，基本形成了各自的特色，也带来了较好的经济和社会效益。老街、三水湾以特色小吃，本土文化为前提，两家综合体2016年实现销售额近3亿元，万达、茂业和坡子街以中心商业圈为特色，三家综合体2016年实现销售额10.6亿元，稻河湾以历史文化街区为亮点，此街区目前投入时间不长，目前正在发展初步阶段。

（五）从经营手段来看，餐饮网络应用普遍，零售较少触网。随着互联网与电子商务技术的日臻成熟，“互联网+”快速发展，移动支付、美团外卖等分享经济不断发展扩大，互联网销售已逐渐向各行业渗透。尤其餐饮行业“门店辐射+网上营销+线上订餐+终端支付”的方式为消费者提供了更多便捷优质服务。而零售单位中，除少数已通过淘宝、京东等平台进行网络销售外，大部分商家由于缺乏专门人员管理维护、供货方支持、配送等问题的困扰，目前并没有开展电商业务。

三、城市商业综合体发展中存在的问题

（一）管理松散，服务水平有待提升。

一些城市商业综合体建成后，招商缺少统一规划，业态布局不清晰，管理公司在经营过程中重租金、轻管理的现象大量存在。管理松散，使综合体整体的营销推广开展不力。经调查，全区6家主要城市综合体均以对外出租或者销售店铺的方式经营，除万达以外，其他5家对入驻商铺的销售情况并不了解，有的商业综合体全部对外出租甚至像坡子街全部对外销售，管理方只收取租金，而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位。

（二）交通不便，“停车难”影响客流聚集。

作为一项系统工程，城市综合体的开发应与城市产业发展水平、居住人口分布、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，6家城市综合体中不少入驻商户均反映综合体内停车位不足，遇到节假日和周末车位总是一位难求，而周边也没有大型的公共停车场，造成道路拥堵，大部分消费者已将停车难易作为选择去哪消费的首要条件，“停车难”的问题直接影响了客流的聚集。

（三）部分城市综合体专业程度不足。

如今主城区各处开花的城市商业综合体，硬件设施上符合要求，但不少城市综合体建设追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题，有的系借发展商业之名，行开发地产之实，缺少商业的灵魂。而商业的发展，要有其商业的定位和特色，才能把城市商业综合体做成专业化、专家型。

四、发展建议

（一）科学规划，拒绝简单复制。

中小城市应正确把握城市综合体发展方向、规模和速度，因地制宜形成不同特色城市综合体错位发展、优势互补的良好局面。根据国内外城市综合体的发展经验与城市整体规划的要求，根据城市不同地区的消费特点，区别发展。

1.调研市场需求。城市综合体的发展与一个城市的经济、城市发展、居民消费水平息息相关，应深入了解城市和消费属性，认清城市发展的阶段性，不能过度超前发展，在物业功能选择上要充分考虑不同功能之间的协同效应、资源整合作用、辐射带动作用。

2.合理开发设计。城市综合体建设一定要考虑人口与商业面积的配比，从开发甚至到运营当中把握得不够，如选址，各种业态组合、配比、定位、规划布局、建筑设计等，每一个环节都有可能决定了项目的生死，如购物中心、酒店和写字楼等，对地段的要求非常地高。尤其是商业，非市中心的核心商圈和传统商圈、交通条件不好，人流不高的地段商业风险非常之大。另外，因为商业地产的产业链较长，开发时必须要考虑商用物业未来招商和运营的效果，即使招商成功并开业运营的商业，都有可能因人群和消费力的不足最后关门歇业。一旦这种情况出现，无疑对整个商业综合体的成功造成最大的不利影响。

（二）加强特色经营与错位经营，避免同质化竞争。

城市综合体的同质化竞争也是一个大问题，若无特色经营和错位经营，只能造成资源浪费。

1.明确城市发展定位。尤其在竞争激烈的当下，清晰的定位将能够大幅提升产品竞争力，从而在“同质化倾向”的质疑声中脱颖而出。中小城市的消费水平、资金能力和后期运营决定了市场处于中、低端水平，切不能拔高。城市综合体不是简单的商业地产运作，做商业地产要比商业住宅复杂的多，也更谨慎。一旦对市场定位没有明晰的功能定位，问题可能是致命的。目前商业综合体分为市级、区级和社区级。想要一个项目获得足够且持久的人气，就要根据每个项目的地理位置、消费水平等诸多详细情,做精准定位。即使是同样的地理位置，产品定位不一样的话，就不会出现同质化竞争。另外根据周围人群的需求量进行项目定位，也是城市综合体开发过程中至关重要的一环，是形成产品独特竞争力的关键因素。如依托自有品牌的建立与推广的万达广场，有针对性的根据消费人群和消费能力，同时更注重提升那些“边缘化”住宅社区的便捷性，从而在商业地产中占有一席之地。

2.开拓特色化经营。每个产品都有自身的特色，每个地块的开发商都有自己的考虑。城市综合体“商业+住宅+商务+休闲”的高相似度模式带来同质化问题，所以中小城市发展特色和差异化经营非常重要。在当前大环境下，以市场需求为主导，满足区域消费群体的多方面需求，才是城市综合体发展的重点。要因地制宜，定位、业态分布、交通、人流量、运营管理各方面都很重要;城市综合体的发展与一个城市的经济、城市发展、居民消费水平息息相关，中小城市避免同质化竞争就应深入,了解该城市和它的消费属性，认清城市发展的阶段性，不能过度超前发展，在物业功能选择上要充分考虑不同功能之间的协同效应、资源整合作用、辐射带动作用。

（三）加强后续经营、管理和监管，降低运营风险。

一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，因此必须加强后续经营、管理和监督，避免造成后期运行乏力而使城市陷入危机。

1.严格考察开发商实力。城市综合体的成功开发和运营要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。相比发达国家和大城市如伦敦、东京甚至上海，这些城市综合体的成功经营，和开发商的专业能力有很大的关系。广为人知的是，东京六本木新城作为日本乃至全世界著名的商业综合体，开发历时17年，其敬业和专注的精神让业内赞叹。雄厚的资本实力其中资金链是第一道槛，投入增加和资金回笼速度对城市综合体影响大;其次是考虑大牌资源引进和消费力聚拢能否支撑其成功运营。在专业能力上，许多小城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，招商推广乏力。为避免造成这种开业即歇业的悲惨局面，中小城市在选择开发商的问题上必须严格谨慎，完成对开发商实力与运营经营考察后才可立项。

2.政府加强后续监管服务。大部分开发商在中小城市只是做地产，商铺卖了就跑，在项目产权商铺售罄之时，后期运营无人过问，给当地政府埋下了不稳定的隐患，如坡子街。为防止城市综合体建设半途而废，一是要对项目运营的现金流实施管控，避免资本抽逃现象出现，从而最大限度地降低市场运营风险。二是要重点加强物业管理。要有高素质的管理队伍和完善的管理制度，能够为住户提供全方位的优质服务，为他们创造一个安全、便利、舒适的生活环境和经营环境，把每一个城市综合体打造成宜居、宜商、宜业的乐土。